VENDRE UNE PROPRIÉTÉ EN FRANCE

Un propriétaire, qui souhaite vendre sa propriété, est bien conseillé d’engager un agent immobilier, afin d’avoir des conseils professionnels au sujet de la valeur de son bien, de ses obligations au sujet de la vente et des modalités de la transaction.

STEP 1 : valuation du bien

Le processus de la vente d’une propriété commence avec l’estimation de sa valeur. Un Agent Immobilier professionnel doit connaître le marché immobilier de la Côte d’Azur en gros et le secteur et le voisinage d’un bien en détail. La connaissance profonde des biens étant actuellement à la vente et de ceux, qui ont récemment été vendus, lui permet de déterminer la valeur de la propriété en tenant compte de la valeur d’autres biens similaires mis en vente, du marché immobilier et des prix immobiliers. Cette valeur désignant la valeur d’un bien sur le marché, s’appelle la valeur vénale.

Il est essentiel de commercialiser un bien au prix du marché, afin d’avoir une probabilité réelle de vendre le bien au cours d’une certaine période.

Step 2: Décision de vendre et Détermination du prix

Après discussion du prix estimé par le professionnel, le propriétaire prend sa décision de vendre, détermine le prix et engage un agent immobilier pour la recherche d’acquéreurs potentiels. Le professionnel intervient également dans la négociation immobilière et accompagnera le vendeur jusqu’à la vente définitive. Pour le choix de son agent immobilier le vendeur doit prendre en compte son expérience et sa réputation, la visibilité de son agence, la professionnalisé et le multilinguisme des agents/négociateurs intervenants, le segment des biens en portefeuille de l’agence immobilière et leur présentation.

Step 3 : Signature d’un Mandat de vente

Le recours aux services d’un agent immobilier nécessite un écrit. Celui-ci est formalisé par le mandat.
Les types de mandat les plus couramment utilisés en France sont les suivants :

Mandat simple de vente

C’est un contrat, qui confère un pouvoir à une ou plusieurs agences immobilières (mandataire) pour réaliser la vente du bien concerné. Le vendeur pourra vendre par une autre agence ou sans intermédiaire d’une agence. En cas de vente par un agent immobilier engagé, celui recevra la commission stipulé dans le mandat de vente.

Mandat exclusif de vente

C’est un contrat de mandat qui confère un pouvoir exclusif à une agence immobilière (mandataire) pour réaliser la vente du bien concerné. Le vendeur (mandant) s’engage à ne pas tenter de contourner son mandataire pour réaliser la vente par lui-même ou par un autre agent immobilier. L’agent immobilier de son côté s’oblige de tout mettre en œuvre pour vendre le bien, aux conditions libellées par le propriétaire dans le contrat de mandat. Il doit expressément stipuler des actions publicitaires et des périodicités des comptes-rendus dans le mandat. L’exclusivité du pouvoir accordé à un seul agent immobilier encourage celui-ci à faire au mieux pour réaliser la vente. En détenant le pouvoir exclusif de vente, l’agent immobilier est sûr d’obtenir sa commission. C’est donc un processus gagnant-gagnant, aussi bien du côté du vendeur que du mandataire.

En pratique, le vendeur peut également envisager de conclure d’autres formes mixtes de mandat : le mandat co-exclusif (l’exclusivité de pouvoir est accordée à deux agences) ou le mandat semi-exclusif ( le vendeur engage une seule agence, mais se réserve le droit de vendre lui-même)

Step 4 : Documents/Informations à fournir par le Vendeur

Pour la vente d’une villa ou d’un appartement le vendeur doit fournir un nombre de documents et d’informations :

lors de la signature du mandat :

  • Titre de propriété
  • Pièce d’identité du propriétaire ou des propriétaires, s’il y en a plusieurs
  • KBIS de la SCI et la pièce d’identité de son gérant, si le propriétaire et une SCI
  • Diagnostic de Performance d’Energie (DPE)

si le bien est en copropriété :

  • Mesurage des lots à vendre (certificat «loi Carrez »)
  • Nombre total des lots dans la copropriété
  • Montant moyen annuel de la quote-part de charges dans le budget
  • prévisionnel des dépenses courantes
  • Information, si une procédure est en cours

lors de la signature du compromis de vente :

  • État des risques naturels et technologiques
  • Constat de risque d’exposition au plomb, si construit avant 1949
  • État relatif à l’amiante (si construit avant 1997)
  • État parasitaire (Termites), si construit dans une zone déclarée à risque
  • État des installations de gaz et d’électricité, si elles datent de plus de 15 ans
  • Diagnostic Assainissement Non-Collectif, obligatoire en cas de vente d'un immeuble construit à usage d'habitation non raccordé au tout-à-l'égout.
  • Certificat de conformité sécurité piscine les piscines privées enterrées doivent être équipées d’un dispositif de sécurité : couverture, barrière, alarme, clôture.

si le bien est en copropriété :

  • Règlement de copropriété et l’état descriptif de division
  • Procès verbaux des assemblés générales des trois dernières années
  • Carnet d’entretien
  • Charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors du budget prévisionnel au cours des deux exercices comptables précédant la vente.

Step 5 : Reportage de photos

Pour une belle présentation de la propriété des photos professionnelles sont indispensables. Une agence immobilière engage les photographes professionnels à ses charges. Il est très important, que la propriété sera bien préparée le jour de la séance photo. La maison doit être en bon ordre et propre, les pièces bien rangées, l’eau de la piscine claire, les espaces extérieurs bien nettoyés et aménagés, bref : tous doit être impeccable, afin de présenter la propriété dans les meilleures conditions.

Step 6 : Commercialisation du bien

Dès que le mandat est signé, les photos et les éléments obligatoires sont disponibles, le mandataire prépare une brochure avec descriptif et photos, et il élabore un concept marketing pour la propriété. Il propose et publie le bien activement à ses clients et dans ses réseaux et organise des visites avec des clients potentiels. Un agent immobilier qualifié désigne le nom du client avant les visites et donne un compte-rendu après chaque visite.

Step 7 : Vente de la propriété

Si un client est intéressé à l’achat d’un bien, le mandataire est l’intermédiaire entre l’acquéreur et le vendeur et rapproche les différentes positions des deux parties. Il est expérimenté d’établir des offres écrites bilingues et de négocier les conditions stipulées dans l’offre. La négociation par le mandataire facilite la négociation d’achat immobilier, car il n’est pas personnellement relié à la propriété et n’est pas trop influencé pas des émotions éventuelles. Il est capable de renforcer les arguments et transmettre les commentaires négatifs sans que l’une ou l’autre partie soit offensée. Après avoir trouvé un accord entre le vendeur et l’acquéreur, il accompagnera son mandant à travers de toute la transaction immobilière.

L’agent immobilier expérimenté en transaction immobilière avec des clients internationaux consulte le vendeur au sujet des termes du compromis de vente en communiquant dans une langue commune et aide le vendeur au sujet de ses obligations. Il prépare le dossier ensemble avec le notaire pour l’acte authentique de la vente. Avant la signature de l’acte final il organise un état de lieux ensemble avec l’acquéreur et fait tout pour que la transaction du bien soit facile pour le propriétaire.

Un bon agent immobilier offre un service après vente. Il relève les compteurs et s’occupe des changements du titulaire des abonnements concernant la propriété, comme par exemple l’électricité, l’eau, l’assurance multirisque.

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